为我的房子再融资的冒险始于一个广播节目的电话。那是一个周六的下午，当我在车间里摆弄工具时，通常会有某种谈话收音机的嗡嗡声伴我左右。阿拉巴马州伯明翰市当地节目《房地产广播秀》(The Real Estate Radio Show)的主持人正在讨论为房子再融资以获得较低利率的好处。这是我一直在认真考虑的事情，但我不知道如何开始。
事实上，我对这个过程知之甚少。我知道最基本的道理:少付利息总比多付利息好，但我不知道需要什么样的条件才能让奇迹发生。在我的印象中，作为房主，我必须符合某些标准。这个想法来自于我的信用合作社，我之前在那里询问过关于房屋再融资的问题。抵押贷款再融资是我的信用合作社提供的一项新服务，当我询问基本资格时，我被告知我需要一个良好的信用评分，以及我房子10%的股权。我没有10%的股权——至少账面上没有。虽然我在卖房子的时候付了首付款，但那不是百分之十的首付款，而且由于我只付了两年的抵押贷款，每月的还款大部分都被利息吞噬了，而不是逐渐减少本金。
在那两年里，我一直在用一种不同的策略来建立我的家庭公平。我多出来的钱不是用来偿还本金的，而是用来改造房子的。我和妻子在2008年买下了这栋房子。这发生在经济触底之前。这所房子是一个“修面”，因为我在家装行业工作，它为我提供了一个理想的项目房子，可以进行许多次翻新。我是一个自己动手的人，有丰富的经验，我知道我可以把房子修好，而不必支付大量的合同劳动力。
自从买了房子，我建了一个300英尺的隐私围栏，一个440平方英尺的露台，把所有的地板都换成了瓷砖或舌槽木，安装了一个新的出口和后门，更换了前入口，拆掉了一堵隔墙，建了一个酒吧，用新电器、台面和加热地板彻底改造了厨房，增加了一个排水沟系统，更换了所有的照明和管道装置，在整个房子里安装了冠形模具，并完全重新粉刷了房子(里里外外)。而且，这甚至不是一个完整的升级列表。我只想说，尽管在账面上没有10%的股权，但我有信心，经过重新评估，翻修肯定会获得足够的股权，以满足我的抵押贷款再融资的资格。这是我的理论，但我想和《房地产广播秀》的好人们验证一下。
以下是我所学到的。
错误的问题
在我需要某种程度的家庭公平的借口下，我拨通了广播节目。这些主持人既是电台主持人，又是抵押贷款者。
“我两年多前买了一套房子，”我解释说。这个人说:“现在利率下降了，我想重新申请抵押贷款。虽然我在账面上没有多少净资产，但我已经完全改造了房子，预计当房子重新评估时，我的净资产将比我目前的本金余额反映的要多。所以，我的问题是:我需要的最低资产净值是多少才有资格获得抵押贷款再融资?”
起初，主持人查尔斯·塔特尔和艾琳·拉特纳·卡特似乎不太清楚该如何回答。这是我的错，因为我的问题建立在一个错误的前提上。我学到的是，并不一定需要最低的股本。虽然我的信用合作社要求10%，但事实证明这是我的信用合作社特有的规则，而不是所有的抵押贷款机构。好吧，我想，至少这是我克服的一个障碍。
艾琳非常乐于助人，和蔼可亲，向我解释我应该把精力集中在哪里，以寻求再融资:
•我的信用评分如何?贷方不太可能给信用不良的人很低的利率，因为低信用评分就像高风险贷款的危险信号。良好的信用评分对再融资工作至关重要。(我的信用很好。)
你目前的利率和期限是多少?再融资是要花钱的，所以你要确保从长远来看，你可以通过低利率节省的钱来证明成本是合理的。
•你想要完成什么?你是否需要套现进行债务整合?你是否试图缩短期限?或者你是否有其他投资计划?对我来说，这一切都是为了降低利率来节省一些现金。那时，我妻子正期待着我们的第一个孩子。我知道我正盯着日托费和尿布费的桶，所以我试图在任何我可以减掉脂肪的地方。
•艾琳说:“一旦我查了某人的信用记录，分数在640以上，我就知道我可以继续前进了。”“然后我要两个月的银行对账单，一个月的工资存根，过去两年的W2，以及驾照和社会保障卡。”
这些是人们需要满足的条件，以便为他们的抵押贷款进行再融资。然而，取决于你想如何，嗯，融资再融资，还有更多你需要知道的。
艾琳解释说:“最重要的是要记住，我们需要可靠的信用和有利的房屋评估。”“评估过程是贷款能否继续进行的关键。”
正如我提到的，房屋再融资是有费用的，就像购买房屋时的结算费用一样。在最好的情况下，你可以把这些费用转到贷款中，这样你唯一需要支付的自付费用就是评估费。而且，在我做了大量的改造之后，我相信我的房子会得到很好的估价——肯定足以支付成交费用。事实上，我很期待这次评估，看看我通过自己的汗水和努力获得了多少公平。艾琳帮我联系了估价公司，估价师出现在我家，我给了他400美元让他给我的房子估价。
几天后，我收到了评估报告的电子邮件。那个身影像一桶脏水一样砸在我身上。我想，这些数字不可能是正确的。到底发生了什么事?
经济可能是一个邪恶的女主人
衰退:我不喜欢。值得庆幸的是，在过去的几年里，在经济低迷时期，我一直有一份有收入的工作。我在想，我甚至可能会安然无恙地度过大衰退。然而，我的重新评估经验告诉我，住房市场与整个经济是紧密相连的，自从整个混乱开始于住房部门以来，房屋价值已经大幅下降。
简而言之，尽管我进行了大规模的翻修，但房子最初的估价还是比我两年前买的时候低了5000美元。我想哭。成千上万美元的改进怎么能在短短两年内等同于股权的重大损失呢?
我给艾琳的电子邮件中写道，“我已经完全改造了房子，它的估价比我买的时候低了5000英镑?这是我很长时间以来读到的最令人沮丧的东西。”
“对不起!”她回答道。我相信了她，但这对我的处境毫无帮助。
我很快就痛苦地发现，各种各样的因素都会影响房屋的评估价值。你的房子的状况，当地市场和最近出售的“可比”房屋都会影响你财产的金额。当然，如果你做了大量的结构改进，这是有帮助的，但大部分的公平建设被你的社区的经济地位所抵消。不幸的是，这些天几乎每个社区都受到了经济衰退的影响，在我的报告中，我毫不惊讶地看到，这一地区的止赎权是决定我房子价值的一个因素。然而，我对这些因素所起的重要作用感到惊讶。
那么，这对我来说意味着什么呢?我让艾琳告诉我底线，不管结果有多糟。“估价不包括新的贷款金额，”她说，“这意味着你必须自掏腰包支付结案费用。”
换句话说，为了继续前进，我将不得不拿出几千美元来支付再融资。因为我快要有孩子了，这对我来说不是一个选择。我从未有过孩子，但我知道将来会有很多医疗账单和婴儿费用，我想确保银行里有“缓冲”来帮助承受这些打击。如果宝宝有意外的健康问题，需要一些意外的巨额支出怎么办?为了孩子，我觉得我只能抱最好的希望，做最坏的打算。做最坏的打算意味着当时我无法动用自己的银行账户来支付结案费用。
正确的问题
情况看起来很严峻。我试过了;我失败了。我想，抵押贷款再融资到此为止了。回到原点。现在回想起来，我第一次打电话给电台节目时，应该问个更好的问题。
通过某种时间的扭曲，我会问:“我如何才能为我的房子再融资，并确保所有的交易成本都包含在贷款金额中?”
当然，这是一个意味深长的问题。显然，各种各样的事情都会影响一个家庭的环境，这就是我希望通过这篇文章传达的内容。
幸运的是，一切都没有失去。艾琳有了一个主意，尽管可能性不大。
她说:“我需要你看看这份报告，以及(估价师)用来把你的房子与之比较的那三套房子。”“你可以联系估价师，让他重新考虑你是否能提供更多信息。”
我联系了房产估价师，为自己辩护。我问他，为什么在估算房子价值时，我的翻修部分似乎完全被打了折扣。他说如果没有我的翻修，估价会低得多。我忍不住去想那个人可能是什么样子。尽管如此，他对我的困境表示同情，因为我不想在生孩子前一个月透支银行账户来支付结帐费用。他说他会再看看我住的地方，看看能不能找到其他最近卖掉的房子，这可以作为一个比较指南，更好地反映我房子的价值。我不会假装知道他到底做了什么，但一份新的报告显示，房子的价值增加了6000美元。我猜他发现了一些更好的房子作为比较。这意味着，与购买价格相比，我所有的房屋改进总共净赚了1000美元的权益。
虽然这比我的期望要低得多，但这是可行的。这个新的估价报价，加上我利率的一些小调整，最终使我获得了一笔我能负担得起的贷款。我可以把我的利率降低1.5%以上，这样每个月就有了一些额外的钱，可以分配到孩子的预算中。最后，一切都解决了，但我希望我知道在这条路上会有这么多曲折和挫折，这个过程会少得多压力。希望这篇文章将提供一些见解，如果你正在寻求再融资。
